办公楼市场迎来大体量供应，租赁需求行业分化明显

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　　在2019年第一季度，我们看到市北中央商务区有两个大体量项目入市，同时贸易、物流及TMT行业（科技、媒体、通讯）的办公租赁需求增长明显。而社区商业和新零售生鲜超市因其便利性和科技属性，将逐渐成为市场主流；高端住宅市场方面则出现新房二手房价格倒挂，成交量大幅放缓的情况，但我们预计房价将保持稳定。

　　办公楼市场

　　市北区再迎大体量新增供应。2019年第一季度青岛办公楼市场共录得17.6万平方米新增供应，包括市北中央商务区的国际航运中心、青房财富中心，以及崂山商务区的丽海广场等新项目入市，推高全市存量至461万平方米。其中，国际航运中心以295米的高度再次刷新青岛城市天际线。市北中央商务区以便捷的交通区位和紧密的路网设计营造了良好的商务氛围和活跃的城市界面，近几年迅速确立其核心商务区的地位。在第一季度，受新项目影响，整体市场空置率环比上涨1.6个百分点，至29.4%。其中国际航运中心更使得甲级办公楼市场空置率环比上涨8.5个百分点，至46.5%。

　　甲级办公楼市场需求偏弱，行业间扩张意愿出现分化。2019年第一季度青岛办公楼市场共录得5.1万平方米的净吸纳量，但甲级办公楼吸纳量仅占5.7%，市场需求偏弱且主要来自于表现较好的头部金融企业，成交面积主要为300-750平方米的中小户型。随着2018年初推出的防范化解金融业重大风险的相关政策，行业分化加剧使得金融企业在办公市场的需求占比明显下降，今年初中央又提出深化金融供给侧结构性改革，预计处于行业变革中的金融企业在短期内扩张意愿将较为保守。

　　从整体市场成交的租户行业分布来看，贸易、物流及TMT行业在本季度租赁需求增长较为明显。中美贸易摩擦的阶段性缓和对贸易、物流等行业产生积极影响，作为传统的港口城市，青岛有望成东北亚重要的贸易中心，将带动更多贸易企业释放办公需求。本季度贸易企业的租赁成交占比超过20%，且多数为升级需求。TMT行业整体景气度近年来持续走高，以口碑网为代表的平台类企业在青岛办公租赁市场上表现活跃。专业服务业需求占比维持稳定，其中在线教育机构及律师事务所等专业服务类企业具有较强的扩张意愿和承租能力。

　　甲级项目租金持续下探，各区域租金有升有降。因需求疲软，即便排除新入市项目的影响后，青岛甲级办公楼平均租金仍同比下降1.2%，为123元/平方米/月。整体市场租金同比下降0.8%，为87元/平方米/月。但不同区域间的租金表现略有不同，其中新都心板块作为新兴的非核心商务区，因成熟的商业配套、便捷的地铁接驳，以及临近大型住宅社区和位于城市中心的区位优势，表现出一定的租金增长潜力。

　　非核心商务区办公楼将受关注。随着宏观经济环境不确定因素的增加，预计2019年青岛写字楼租赁市场需求增势将有所放缓，租户在搬迁及扩张方面将趋于谨慎。成本敏感型的企业将更多的考虑价格而非地段和配套，因此非核心商务区的优质办公楼将受到关注。随着青岛核心商务区已进入开发建设的中后期，新增供应将逐渐减少，中心城区的办公市场正转变为存量市场，办公楼市场在硬件品质方面的空间竞争已经过去，短暂的价格竞争将会出现，所以短期内青岛整体办公市场租金的上升驱动力不足。但从长期来看，中心城区的办公楼市场最终将进入以运营和服务为主的深层次竞争格局。

　　零售地产市场

　　老城区小体量社区商业交付运营。2019年第一季度青岛零售地产市场录得3.5万平方米新增供应，位于市北老城区的泰山99邻里中心交付运营。该项目周边具有较高的客流聚合度及交通便捷度，为其满租开业提供了良好的客群基础，并吸引了海底捞、呷哺呷哺等强聚客型连锁餐饮品牌入驻。社区商业是城市商业空间中的一个重要层次，主要服务于项目周边1-2公里范围内的居住人口，通常以餐饮、生活服务、超市、儿童等业态组合为主。社区商业具有较强的属地性，因此对接项目周边主要客群的消费需求增加客群粘性成为影响社区商业长期表现的重要因素。当前消费趋势变革下，居民在生活日常采购中的即时性消费比例不断上升，同时伴随青岛主城区零售地产逐渐进入存量市场，社区商业未来将有较大发展空间。

　　外资超市退化，“新”超市渐起。2019年第一季度青岛零售地产市场录得3.7万平方米净吸纳量，整体需求放缓。在青岛运营16年的沃尔玛超市近期宣布关闭，曾经因标准化供应链管理及较高运营效率而占据多数市场份额的外资超市，在如今消费升级及线上线下融合等多因素的冲击下，逐渐失去市场竞争力。同时，以苏宁小店等新零售业态为代表的社区生鲜超市近期在青岛展店迅速，其便利性和时效性正逐渐被年轻人所接受。未来随着科技赋能和迭代创新，“新”超市在经过一轮行业整合之后将成为超市品类中的主流产品。

　　平均租金将全年维持稳定。本季度全市同质比租金水平与上季度基本持平，为257元/平方米/月。全市优质零售地产项目入驻率达89.4%，环比下降0.2个百分点。公众的消费趋势正在快速变化，市场整合及结构调整加剧，促使零售运营商及品牌商应在变动中溯本清源，回归消费需求本质，进而创造消费触点迭代升级。而在近期变革及竞争愈发激烈的背景下，预计整体平均租金仍将维持稳定。

　　高端住宅市场

　　住宅成交放缓，新都心和崂山北成热点。在政策持续调控下，随着前期累积需求被陆续释放，加之开发商在第一季度的推盘节奏放缓，本季度青岛高端住宅市场成交量出现明显下滑，仅为约600套。其中，新都心板块及崂山北部板块是目前高端购房客群及刚性改善型客群置业的热门板块。

　　新房二手房价格倒挂。本季度青岛高端住宅市场新房成交价约为28,200元/平方米，环比下降5.3%，二手房成交价约为31,500元/平方米，环比上涨3.3%，价格倒挂现象明显。造成这种情况的原因一方面是新房定价受到一定政策影响，另一方面则是二手房市场在春节过后的货币政策及调控政策有所放松的背景下，市场情绪出现一定变化，购房者议价空间逐步缩小。

　　预计2019年青岛住宅市场将保持稳定。由于货币政策及调控政策的放松已是大势所趋，2019年市场对房价的看涨情绪将进一步升温。参考以往房价走势，综合考虑目前的土地市场、开发商融资环境、宏观经济背景等众多因素，青岛高端住宅市场虽然在未来1到2年内可能出现小幅震荡，但整体表现将比较稳定。